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中央经济会议后房地产的未来更清晰了

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中央经济会议后房地产的未来更清晰了

  最难的2022年即将接近尾声,地产行业终于迎来了一系列积极信号:政策纾困“三支箭”相继发出,防控措施进一步优化,部分城市成交量率先反弹……

  这是否预示着行业即将出现转向?房地产接下来将往哪走?房企如何应对新形势新机遇?

  12月17日,由明源云&明源地产研究院&明源数字营销院联合举办的“‘追光2023’中国房地产数字营销峰会”盛大开幕,10位行业专家大咖与意见领袖集体发声,重奉节房产中介集团CEO 克而瑞董事长丁祖昱先生应邀发表演讲。他详细分析了行业现状,对行业未来走势做出了判断,并为房企提出了富有建设性的发展建议……

  过去20多年时间,房地产虽然也有起落,但整体趋势一直是向上的。而2021年下半年以来的这一轮调整,着实很多人陷入了迷茫。

  好在,十一月份以来政策“三箭齐发”,再加上近期中央经济工作会议对房地产提出的指导意见,让房地产行业具有了确定性,大家对行业的未来趋势也有了更多把握。

  中央经济工作会议提出,“要满足房地产行业的合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。”这意味着,过去房地产融资紧缩的状态将得沙城房产将得到更多支持。

  近期相继发出的“三支箭”也分别从信贷、债券、股权三个方面对房企融资给予支持。

  债券融资方面,目前债券注册意向规模已经超过10亿,其中,龙湖等头部民企的债券已获受理。

  但是,丁祖昱也表示,“三箭齐发”不等于雨露均沾,对一部分小中小微的房企特别是民营房企来说,影响仍然不是特别大。如果个别暴雷的房企能拿到债券,那将是一个非常好的信号。

  部分城市,如天津已取消限购限贷,宁波也全面取消限购,上海、北京、成都也在一定程度上调整了限购。

  丁祖昱认为,需求端如果接下来有较大力度的政策出台,比如税费、按揭利息、抵扣个税等方面再出台一些扶持政策,市场将会有比较大的信心。

  中央经济工作会议提出“保交楼、保民生、保稳定”的“三保”政策。其中,各地从7月份就开始在抓“保交楼”了,目前,郑州的复工的比例%,重庆和武汉的复工比例超过%。应该说,过去5个月政策的出台及落地情况,还是达到预期的,这也给市场注入了信心。

  综合来看,丁祖昱认为认为,地产行业的政策底已经到了。行业未来的确定性依然是存在的。

  据克而瑞预估,今年全年商品房的销售面积和销售金额分别是13.6亿平方米和13.3万亿元,较去年的同比均下降25%左右。

  前11个月百城累计成交同比下降了%。其中,百城11月份成交22万平米,环比下降了10%,为今年的k22点。

  去化率是短期的经营指标,相对来说也是更加准确的一个指标。11月份销售环比下降了10%,但去化率与10月份基本持平,可见市场还是基本平稳的,这至少是一个相对不错的信号。从各个城市情况来看,目前上海、北京、杭州、长沙算是平稳,虽然热度有所降,但是温度还能够保持,相比其他城市已经非常不错了。

  预计12月份的成交环比会上升,但“翘尾”的可能性不大,去化能够保持基本平稳的状态。

  目前来看,改善项目去化明显好于刚需。改善群体入市更加积极,而刚需观望情绪更浓厚。

  一手豪宅中,总价1000万到3000万的成交量仍在增加,00万以上的相对疲软,这主要是因为00万以上的供应减少了。

  众所周知,多数城市限价严格,一二手价格倒挂依然存在,这也是一二手豪宅成交分化的重要原因。

  二手房成交情况更能反映市场的实际状况。数据显示,二手豪宅自2020年达到高峰之后,2021年千万以上的豪宅套数就出现明显下降,今年的成交套数更是近乎腰斩。

  北京、上海、广州、深圳、杭州等二手豪宅市场相对比较活跃的城市,市场都出现明显降温,那么挂牌量上升,要么挂牌价下行,有的挂牌价下行甚至超过了30%。

  从房企销售目标完成情况来看,前1邯郸房产恋家网都没有达到房产归档完成了%或以上,这与前两年目标完成率相比可以说是大相径庭。

  所以,年末的供应和去化压力都比较大。最后一个月,房企的冲刺还是会有一些效果的。事实上,从10月份开始,房企对短期市场的判断就较为一致的,都认为市场不可能短期迅速回暖,必须加快去化,价格策略也用得相对较多。

  近两个月实现环比增长的百强房企中,央国企比例比较高。央国企都动用了一些价格策略,也有的采取了一些数字化营销手段。

  多个城市成交量价同比大降,仅合肥等个别城市同比大涨。不同城市之间的分化非常严重。前11个月,上海成交了3015亿,杭州2130亿,北京19亿,这三个城市加起来00多亿,差不多占到全国总成交金额的20%,其中仅上海就占到接近10%,这是一个集中度相当高的一个数字。

  目前来看,11月份百强拿地降至冰点,不仅是今年k22,也是近三年来k22的一个月,强拿地金额不足200亿,环比再降7成。

  这一方面是因为集中供地的城市和优质地块都比较少。另一方面,央国企前三轮拿地相对比较积极,现在拿地积极性也下降了。

  丁祖昱认为,目前各种指标,无论是市场数据、投资数据还是整体信心,都有点否极泰来的味道。

  大多数城市的市场底已经出现了,很多二三线城市的成交量已屡创新低,只剩下少数城市(建安房产)还在一个筑底的过程,等到这少数城市筑底完成,市场底也就出现了。预计宏观数据明年一季度二季度初的时候也会见底。

  信心底和很多因素有关,比如、就业率、城市化进展等,如果这些数据都向好的话,信心底也会出现。

  中央经济工作会议提出,“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。新发展模式下,行业将面临哪些变化?存在哪些机遇?丁祖昱也分享了自己的观点。

  首先,他认为,市场回稳之后,整体规模和房价会回到2015年的水平,比今年的情况会略有好转。

  从周期来看,一线和强二线城市的调整周期一般是一两年,而基本面较差的三四线城市,估计要四五年的时间。

  短期时间内确定性比较强的城市不到10个,中期时间内确定性比较强的城市可能有15~20个。下一轮房地产周期中,城市分化可能会比过去20年更加严重。大多数城市的房地产发展未来可能只能保持平稳,只有少数城市可以获得一些增量。

  他认为,未来房企要做到“重中有轻”,从重资产向轻资产转型,要寻找更多的合作伙伴房产继承析产的负债率要进一步降低,项目上面可以有相应的负债。

  房企的第二曲线,的机会来自REITs,REITs给了产业地产、租赁房等很大的鲁北房产网投资产业园区和长租房可以通过REITs完成退出。

  比如物业,虽然这两年也受到影响,但前景仍然看好。大浪淘沙之后,留下来的物企发展空间依然很大。

  再如,长租房的规模大,但运营结果大相径庭,同一个房产证加儿子的名字运作,投资回报收益可能差一倍。这就注定了,有的能通过REITs退出,有的却不能。

  产业地产的核心也是运营,其运营难度超过了长租房以及一般的地产项目,需盐城房产税、产业多方面的资源。这个赛道未来房产证添名受益,强者恒强。

  商办方面,未来的机会点在于REITs什么时候能落地。康养未来的空间也很大,但目前仍处在投入和培育阶段。

  丁祖昱表示,明年看好文旅地产。他认为,管控逐步优化,文旅也已经过了三年调整,接下来将会酝酿一次新的爆发机会。