俄罗斯房地产市场的变化和原因

俄罗斯房地产市场的变化和原因

　　俄罗斯在进入21世纪后，随着其国内私有化和市场化步伐的不断加快，计划经济体制下形成的住房制度和土地制度与俄罗斯社会经济发展的现实越来越不相适应。由于缺乏相关的法律约束和完善的市场次微信房产中介和房地产市场的发育一度较为混乱。为了规范俄罗斯的房地产市场，加强对现房销售和房屋预售的管理，俄罗斯国家杜马2005年通过了该国新的《俄罗斯房地产市场的变化和原因》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者鉴定房屋销售合同。另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定：开发商如逾期不交房、单方修改或违反合同，将被处以重罚；一旦今后建成的房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。

　　俄罗斯新实施的房地产法虽然得到了各方肯定，但在推出后的短时期内也加剧了俄罗斯房地产市场的供需矛盾，加快了房价上涨的速度。调查表明：在该项法律出台之前，俄罗斯20％的商品房在建造之初并没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此，新法律的实施使得那些实力雄厚的大开发商才有能力进行房地产西河房产纷纷面临开发的危机。这就使得许多在建商品房项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计数据显示，俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比，目前新房供应量下降了近30％，房市供求矛盾进一步加剧。当然，随着时间的延长该新法律出台后的正效益会逐步显现出来。

　　目前，全俄罗斯已经基本取消了由单位向职工无偿提供住房的做法。除国家机关外，只有一些效益房产养老还在为职工提供住房或住房补贴。据统计，俄罗斯2005年0万国家公务员等准备购买提供的公房，另有4000万国民需要改善住房条件。虽然俄罗斯的人均住房面积20世纪年代就进入小康水平并且一直缓慢增长，但至今也仅为人均22平方米。国民经济的发展和人们可支配收入的增加，促使俄罗斯人对住宅的要求量不断增加，而供需矛盾突出则导致了房价以非理性上升。

　　俄罗斯房地产价格的涨幅近年来始终大大高于居民收入提高的水平，并且大大高于周边的欧亚国家。近三年该国房价的平均涨幅达到30％，一线城市房价涨幅尤其惊人，莫斯科平均房价折合人民币已达每平方米1．7万元，中心城区已达到每平方米2．5万元。莫斯科郊区和莫斯科州的房价近年来也水涨船高，个别新建设的地区的房价涨幅甚至已超过了市区，除了改善居住环境外人们还将购买住宅作为个人投资或财产保值的手段，这种现象的蔓延也加剧了住房供求的紧张局面。（登封房产中介）