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深度报道怀化二手房市场窘促着期待着

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深度报道怀化二手房市场窘促着期待着

  王礼东是怀化美世家改造房产证盛世华都店店长,他为自己和同事们最近干的一个活儿,感觉特别爽,很有价值感。

  鹤城居民杨先生想把住在洪江老家的母亲接到身边来照料,为此从2018年底开始,利用工作之余打着灯笼找房子,几经辗转自找无果,最后找到了美世家盛世华都店。 “他要求装修好的二手房,电梯房,面积小点,活动空间大点,交通和日常生活方便点。”王礼东透露,为了满足杨先生的“几点”,他和店内同事跑完河西再跑湖天,陪着杨先生四下转悠,前前后后跑了个多月,把怀化城几乎转了个遍,终于在盛世华都找到个两居室,平米精装房,很合杨先生的心意,这才尘埃落定,皆大欢喜。 “一红岛房产网陪客户看房子,顶多跑上个把星期,成不成就是这个把星期,不会浪费太多时间,像我们这么耐心的肯定不多见。”王礼东一不小心就把自己和同事们点赞一番, “那套房子过户交房时,我们提前为客户办结了水电、物业,安排人清理了原先那位户主遗弃的家具,彻底搞好卫生,让杨先生的母亲最后啥也不用管,拎包入住。”年逾古稀的杨母,对居高临下干净整洁的新居十分满意,立马收拾停当,从老家迁居鹤城,儿子为表孝心,还专门请了个陪护,陪老母聊天玩耍、弄饭菜,一家人从此其乐融融。王礼东对深度报道|怀化二手房市场:窘促着期待着说“我们经常为客户这样做”。

  大连人王礼东岁,高中毕业后从老家跑到上海寻觅发展机会,在普陀区做了8年二手房,搭帮朋友引荐,于一年半前进怀化,安丘金日房产不过10几天,就因业绩好懂管理,被委以店长重任。他觉得怀化眼下的二手房生意还算可以,因为买房的人比较多, “当然里面难免有些炒作成分”,但总体上还过得去。据他了解,上海的二手房市场大约从三年前就开始步入下行通道,看房的少了买房的也房产中介却越开越多,生意大不如以前好做。反观2008年即全球金融危机爆发时直到2010年,上海二手房做得很火爆, “闭着眼睛都能赚大钱”,当时为应对金融危机,国内资本市场流动性超好,不少被导引至房地产市场,供给侧旺消费侧也旺,不管新房抑或二手房,一经推出就不愁没人买,加上首付门槛较低,不过两成甚至零首付,所以绝大多数楼盘成交量都很大,生意有时堪称爆棚。 “我当时业绩的时候,一个月就做了 18万元的单子,提成这块按%算。”他意犹未尽, “那真是弯下腰就能捡钱的好日子。”

  市场变脸往往就在朝夕之间。2013年到2014年,王礼东的业绩一落千丈,最惨时甚至整整一个月没开过单,好在他有00元的底薪兜底, “勉强饿不死也冻不坏”。时至今日,不光上海等大城市二手房市场不景气,怀化同类市场景况也差不多, “那种弯下腰就能捡钱的好日子,今后基本上很难有了”。

  二手房市况虽不致沦落到“苟延残喘” “降至冰点”的地步,但着实令人感觉有些萎靡不振。据怀化市房管局出具的怀化城区房地产市场情况分析(农业房产)报告,本地二手房市场持续萎缩。数据显示,2018年1-10月,市本级二手房成交面积 8. 万平米,同比下降.%;其中二手房住宅成交面积7.万平米,同比下降.2%。新年开拔以来,类似情形暂无明显变异。

  同一份报告用“二手房市场成交锐减”来强化描述怀化城区二手房现况,指2018年1-10月,全市二手房成交面积27.万平米,同比下降.11%。报告进一步明确,不动产登记改革以来,怀化市二手房成交量下降非常严重,尤其是对政策性住房上市交易影响较大,主要诱因在于土地性质问题导致办理不动产登记手续比较复杂,办理时间较长,同时也导致的税费收入锐减。貌似出人意料的是,怀化二手房交易看淡,成交价却在反其道而行之,报告显示,市本级二手房成交均价为 元/平米,同比增长27.%,其中二手房住宅成交均价为元/平米,同比增长28.%。

  “怀化二手房涨价是正常现象,不必大惊小怪新繁房产(美国洛杉矶房产)怀化站法人代表杨红刚释疑道,“量跌价涨主要是受心理预期引导,当然市民消费习惯变化也是重要诱因。”据他观察,此地部分精装二手房甚至比新房贵,两者形成价格倒挂,比如岳麓欧城、宏宇新城、盛世华都等高端楼盘或小区,因为主打教育地产,有学位,牢牢抓住了精英购房人群的消费心态,其精装二手房比很多售楼部推出的新房普遍高出 1000 元左右(徽缘房产),个别更高, “这在省内的确是个怪现象,只是大家已经见怪不怪”,相比而言,郴州二手房比新房一般则要便宜1000元上下,因为近年来郴州新房上市量比怀化大很多,长沙因为限购,最近两年来才出现新房和二手房价格倒挂现象。他说怀化二手房成交量从2018年三季度开始下滑,主因在于城区新楼盘推出力度大,推盘量也大,消费者大都喜欢追捧新房和大楼盘,诸如恒大、盛世华都、澳海澜庭等楼盘,销售形势相对于其他大部分楼盘要好很多,并且不少市民以前怕开发商因为种种原因中途突然停止开发,不能按期交房就意味着办不到产权证,如今这种情况已经很少见, “新房成交火爆,相当程度上挤压了二手房市场”。此外,商业银行对二手房的放款速度普遍趋缓,新房开发商拿到贷款只要10天至一个月,而二手房却要两三个月,因为“银行对二手房贷款业务没有多少兴趣”。

  怀化二手房市场“量跌价涨”状况可能悄然改观。杨红刚估计,新年以来,此地新房成交量不高,二手房也差不多,因为受一二线城市楼市量价有所下降影响,怀化等三四线城市消费者会闻风而动有所攀比,产生“楼市下跌”的心理预期,转而持币待购或曰持币观望。 “我对今年怀化楼市的预判是大体处于平稳过渡阶段,只是过渡时间长短还要观察。”他认为一二线城市可能出现的楼市变局,才是包括怀化在内广大三四线楼市的价值风向标。

  怀化美世家房产抵押限制总经理杨玉林说,近期二手房生意不大好做房产征税越来越多,市场蛋糕则并没有太大增长,分蛋糕的人多了, “结果大家都赚不到钱”。他发现年底以来生意稍稍好做些,因为怀化一手房房源充足,很多楼盘的售楼部又不同程度地放水打折搞价格战,冲击了二手房的价和量,使得很多原本打算买二手房的市民分流去了新房市场。 “相比之下,最南宁房产信息网的总体业绩比往年下降一半,但还算过得去。”他透露,不少同行都在关店,“我们有7家门店还在经营,有3家门店暂时停业。”美世家现有 名员工,生意红火时曾有140人左右, “行情是在2018年夏天,当时我们每个门店都能成交10湖南房产税整体新房加上二手房,每个月都能走上八九十套的规模,其中三分之二是二手房。”杨玉林做了7年二手房,由于发现生意不如以往好做,便扩大经营品种,开始进入一手房市场, “不过相比而言,我还是觉得二手房好做些”。

  2010 年,株洲人张蓉从怀化学院艺术设计系毕业后,就投身到二手房行业中来,他先是打了 8 个月工,随即开办了怀化市卓成房澳大利亚房产,如今门店已经发展到5家,其中3家在怀化城区,2家在中方县城, “2013年是我们生意最红火西安市房产局员工中的业绩突出者,一个人就有10多套的成交量”。据他观察,2018年以来,怀化城区一些老楼盘的价格涨幅比新大盘还要大些,比如湖天开发区原来还有价格3000多元的楼盘,城东有不到3000元的房子,结果“一阵风似的”涨起来, “我听过好多市民说这么涨下去不得了,买新房的钱只能交首付了,赶紧买吧”,使得楼市火了一把。其次是新老房子置换,这也是一股推涨房价的改善型刚需力量。在怀化,本地开发商因为实力较弱,做小楼盘的比较多,市场号召力、影响力相对于外地同行要小,配套环境又跟不上,所以楼盘卖不起价,而外地商家普遍实力较强,盘子大,配套齐全,基本上都有学区,所以卖得起价,从而成为推涨新房连带二手房价格跟进的决定性力量。他觉得眼下实体经济不振,市民投资理财渠道受限,投资包括二手房在内的楼市,仍不失为一个财富保值增值的有效途径。

  湖南新环境房产证收税已在长沙摸爬滚打18年,名列星城行业前三甲那是当仁不让,其旗下怀化新环境房地产六合区房产商圈经理曾胜华于20房产证收税来鹤城淘金,他说他们以房屋租赁为主,兼营二手房交易,因为刚进来那会儿怀化楼市比较火爆,予人以足够的想象空间, “我们打算在这里从租赁起步,再渐渐深入二手房市场”,不意没多久市场环境便陡生变局,境况渐渐不如预期,直至初现“关店潮”,连专做二手房的业界大腕广西世华地产,2018年7月慕名前来,短短4个多月便偃旗息鼓铩羽而归, “所以我们顺势而为,情况好起来就留,不好就走”,迄今已经关闭2家店,现存9个门店, “其实很多店子都关闭了,这个不奇怪”,有个深圳来的门店曾在盛世华都小区安营扎寨,因为难以为继,最终偃旗息鼓。曾胜华此前已在长沙打拼三年,他说长沙二手房市场也在退潮,整体业绩萎缩明显, “地方调控,客观上对此形成打压”。他预计2019年下半年,怀化二手房市场会逐步重拾升势, “现在我们主要是设法先活下去,等待时机,乘机翻盘”。

  窘促中期待咸鱼翻身的二手房市场,仍给人无限憧憬,业内人士更倾向于用“困难不少希望仍在”,来概括自己的事业和职业前景。深度报道|怀化二手房市场:窘促着期待着,怀化城店面房产证共约200来家,各县市区一般都有几家— —僧多粥少,竞争必然激烈。

  “怀化比较排外。”曾胜华说,当初风闻新环境进入怀化市场前,房产助手就抱团形成利益联盟,以所谓“房产中介协会”名义达成内部共识,要求新环境,拒绝合作, “还要求各楼盘拒绝向我们交钥匙”,他认为这很不规范,也是不成熟的表现。

  说到市场不尽规范的话题,王礼东提醒道,到目前为止,怀化还没麦田房产北京签制度,可能导致消费者者贷款时不能享受组合贷款,既不方便也不合算, 深度报道|怀化二手房市场:窘促着期待着签还容易导致一房多卖,给买主造成财产风险隐患”,他说上海有个“黄皮合同”乐清市房产网签交易合同,能够有效保障交易双方合法权益,建议“怀深度报道|怀化二手房市场:窘促着期待着签制度应该尽快落实”。杨玉林则发现,在长沙房地产交易大厅,管理部门设置了一个公开的银行监管账户,十分便于二手房买卖双方钱款安全、钱房两清, “这种监管很到位,很有效”。据了解,怀化职能部门也就此做过有益尝试,但尚未具体落实到位。

  杨红刚透露,某房产助手资质不全,有的干脆没有资质,捞一把就走人,留下很多隐患给消费者, “这个问题应该引起职能部门重视”。专业人士提醒广大市民购买二手房时,要挑选正规专业、有一定经营实力的中介经纪公司,切勿为图便宜省事,去跟来路不明的野店、鸡毛小店套近乎,后者往往不熟悉办事流程,夸了海口后常常难以兑现,会无谓增加购房者的经济成本、时间成本和精神成本,甚至造成财产损失。

  另一方面,一些二手房经纪公司不遵守行规,不光按成交额的2%收取居间服务费(南京房产新政),还向客户隐瞒真实成交价,比如将实际成交价是 00 元/平米的房产虚报为 00 元/平米,非法牟利,行业称之“吃差价”,诸如此类,务必防范。 “贪婪是不正当的从业者和竞争者,盲目入市的本来冲动。”张蓉就此总结道,现行二手房市场管理不尽规范,鸡毛小店、夫妻店较多,竞争比较混乱, “城区有2个门店以上的总店不到10家,其余都是单体店”,呈现小打小闹、一盘散沙格局。2018年开始,管理层即着手对此予以整顿规范,但行业整体步入正轨有个过程, “急也没有”。

  市况不振,也在倒逼有关层面洗心革面, “变法”图强。据悉,市直相关部门要求从业者考取全国房产经纪人从业资格,或者房产经纪人协理证,很多业内人士认为这是大势所趋, “从业者必须过这个门槛”,同行们还是要多学习,多沟通,多思考,多动脑子,避免闭门造车,要及时了解和掌握相关政策导向,同时应有各自的职业规划,切忌故步自封埋头拉车, “像那种单纯靠忽悠去撞市场碰运气,贪得无厌搞一锤子买卖,坏了自己名声也坏了行规,给消费者带来损失的行为,注定是不会长久的”。

  某种程度上,怀化二手房市场需要壮士断腕,职能部门也正在架构不断加强管理的路线图,譬如严格落实中介机构备案制度、积极推行从业人员实名服务制度、建立多部门联动机制等。 “如果二手房市场出现回暖迹象,我们会考虑把主营业务转移到这上面来。”曾胜华建议成立一个正规的专业的房产经纪协会,引导同业者们强化沟通、交流,信息分享, “这样才能不打乱仗,规范经营”。(房产收件单)

  二手房价格包括成交价、银行评估价、国土部门评估价、中介估价等。影响二手房价格的主要因素包括:

  开发商的品牌会影响二手房的价格,小区整体的规划设计和物业服务的好坏,对房屋成交的影响也较明显。近年来消费者从物质需求逐渐转向精神享受,由居家离工作地点近这类简单需求,转变为小区绿化高、卫生整洁环境优美、物业服务好等。

  房子所在位置对房价的拉动作用非常明显。由于住户日常生活上班工作都是要外出,因此涉及到交通问题,如果地铁线路开工、通车,那么一定会带来房价上涨。同时如果小区周边各方面的商业配套非常齐全的话,再次出售就一定能卖出好价钱。

  如果房子的户型设计不合理、户型不够方正、浪费的面积多,会让人觉得很不实用;如果同时还存在暗间的话,采光通风的效果就会很不好,也会影响房子的售价。

  从贷款的角度来看,越年轻的房子就越容易申请到贷款。如果购房人需要申请贷款买房,就要尽量选择房龄小的二手房。另外,二手房是有折旧率的,如果没有特别突出的亮点,比如对口重点学校等,那么,房子的年龄越大,房价也会越低。

  如果是已经装修好的二手房,对于购房者来说,既可以节省成本,又可以立即入住,自然房价也会高于没有进行装修的二手房。但如果装修风格不合接盘者的心意,那就另当别论。

  消费者心理因素主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格有较大影响,如果他们特别偏好某一区域的房屋,或者他们急于买房,那么这些房屋价格在一定程度上就会提高。

  市场因素主要包括经济状况、二手房市场行情及市场供求状况等,其中市场供求状况对房屋的价格影响,当某一区域房屋供不应求时,房屋价格就上涨,反之亦然。 (陆丰房产)k22