北京楼市指南回龙观买房攻略看完一目了然

北京楼市指南回龙观买房攻略看完一目了然

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体

　　提问：您好。东三环的盛世嘉园，西南朝向127平米7万，请问如果投资，您觉得怎么样？可以入吗？未来有没有潜力？

　　回答：盛世嘉园因为交通和周边街区问题，存在一些硬伤。 加上小区内部有部分办公，群租房也比较多，所以有一定折价。 5.5-6.5万是常见的价格，如果没有特殊加成赠送，考虑的兴趣不大。

　　提问：房姐您好，新人首问，看了您的其他回答，想再进一步请教下，本人sfsd,首付郑房房产1-200，需要自住兼保值，1.看了东三环附近的公房，但想要后的，管理较好的小区，比如农业部宿舍的，想问下类似的小区是否还有其他推荐，现在看到的单价在7.8甚至8.6，是否溢价太高，应谈到多少合适？2.老房子的话，是否需要担心房屋质量问题？3.新房的话，新天地，中海寰宇，您认为哪个性价比更高？4.东三，东四附近的00后的商品房小区是否推荐？00后商品房与后公房，五环外新房相比，在保值方面，您建议的排序是？谢谢！

　　回答：单价到8溢价太高，保值角度完全不推荐，7左右可以考虑 老房子质量并不差，需要选对筹，推荐看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特 中海寰宇时代更好 00商品房=公房五环外新房

　　提问：首问！房姐您好，一直您的文章及回复，希望可以为我家情况提供宝贵建议。 京籍，目前父母拥有东城区两套无法交易的，一套自住，一套准备出租，租金约00-00\/月。这两套房可解决户口和学区问题。 之前父母还有一套在王四营地铁站的平两限房，目前出租，由于老破小还未继承，目前属于满五，出手可获得约0万。周边化工路一直在修路，也有大量回迁房，目测还有一定空间。 本人单身，2016年购买一套房山品质房，2万元贷款1万，目前有下跌，出手约230万 目标：近3年内，可将王四营及房山房子出手，再加上手头资金，想在市区换一套自住舒适且保值的2\/3居，可贷款200万以内，用市内老破小租金覆盖房贷 问题：1. 目前这两套房子上升空间还有多大？什么时间出手比较合适？ 2. 换房比较倾向在东边北边次新房，在朝阳区，朝阳公园、酒仙桥、望京、奥森、北苑等地，恳请房姐推荐一下0-1000总价的小区感谢房姐回复！

　　回答：1. 王四营和房山标的出掉，这两个盘没有上升预期，尽早置换掉是正确选择。今年就是一个换房的好时机 2. 奥森看下 澳林春天、万科星源、上元君庭。 朝青看下润枫水尚、珠江罗马嘉园、华纺易城。望京看下 橄榄城、宝星国际

　　提问：亲爱的房姐你好 大额付费首付1，经过一段时间的看房，有几套还算中意的房子，请房姐帮忙分析一下哪套更好一些。套是天通苑东一区号楼的2层，平米，没装修，卖5万，第二套是天通苑东一区16号楼三层，多平米，可以拎包入住，卖5万，第三套是东坝金隅悦合园的一套20层，平米，卖5万，但是额外需要补税。除此之外，房姐还有推荐吗？ 另外帮朋友问一下，预算0-0，两室，海淀，有哪些比较均衡的小区，不要老破小。 谢谢房姐。

　　回答：天通苑这两个第二套套，不过性价比都一般。 东坝金隅悦合园小区限价商品房税费比纯商品房多一个土地金，小区密度偏大。 丰台可以看看草桥欣园、怡海花园或者方庄的方X园、三环新城 朝阳可以看看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 海淀看下 清河 清景园 ，西二旗 富力桃园，西北旺 冬晴园

　　提问：房姐你好，北京社保，首房首贷，目的是自住保值。家有老人小孩，目前在国贸上班，租房，现金300，家庭税后40。现在看了双桥水郡长安，豆各庄富力又一城，旧宫盛悦居，亦庄禧瑞天著。实在纠结，求推荐！其他小区也行！

　　回答：这几个位置不太推荐， 双桥是两头不搭的地段，区域发展腹地较小，以后除非大改造否则发展受限，旧宫以亦庄都没性价比高的楼盘300能0左右的标的，以t淘百子湾片区

　　提问：房姐您好，新人首问。想购置首套首贷房。 个人情况：单位在西单金融街附近，无北京户口，无娃，有五年社保。 家庭情况：人口简单，考虑两居基本可满足要求 资金情况：现金400万。总房款不知道可以用到多少？ 购房诉求：1.希望通勤时间在40～。2.附近公园配套设施好些，有老人。3.希望将来无论出租或者出售都比较容易，兼顾自住和投资的诉求。 恳请房姐推荐下，我这种情况需要在买房中注意什么，以及有没有符合我需求的地理位置以及楼盘推荐，感谢

　　回答：你好，400，可以入手总价1000左右的楼盘。 比较推荐CBD 双井板块。 CBD的缺点是次新住宅太少，附近空地太多，成片的老破小板块，加上建国路的低效，缺少二三级毛细血管，运河的阻隔，长久造成了CBD分崩离析的状态。 好在随着中国尊等地块逐渐开建，CBD很快会恢复它应有的荣光； 长期以来大量高端商业的积淀，密度的5A写字楼，北接朝阳公园，三里屯，南接双井，东面是连绵的住宅和商业延伸带，CBD是目前最安全最有潜力的板块之一。 首城国际、东恒二期、风度柏林可以下

　　提问：房姐好，从星球上学习了不少知识。当前情况：京户，异地工作，想在北京买一套房投资，首付首贷，140w左右的。看了以下版块和楼盘，还请房姐指点： 1. 朝阳石佛营的炫特嘉园，可以买到开间，或者极少数不太好的一居朝北，房型结构差，低楼层\/顶层，漏水……； 2. 青年路片区的青年汇，可以买到开间； 3. CBD 传奇，可以买到北向开间，房型不如青年汇； 4. 通州二手房，京贸国际城，可以买到一居和小两居； 5. 通州新房，融御，可以买到小两居。 想听听房姐的意见，上述五个哪个更合适？另外，房姐还有其他推荐的地段\/楼盘可供选择么？非常感谢！

　　回答：你好，北京上车盘科普： 需要的确定性， 第二需要的稳定性， 第三需要能买到。 当前北京的上车盘区间在总价0万以内，俗称红海市场； 上车盘的大多数物业存在(微信房产中介)，例如同一小区平两居400万，40平一居300万，实际约有100万的的溢价。 北京总价0万以内，可以用首房首贷贷足，并且有稳定的标的，主要集中在朝阳区东三环至东五环之间。 这些都是核心区刚需得不能再刚需的上车盘，哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。 有时候不是一定要在两个盘里分输赢，更多时候是共进退的。过往经验来看，一成跑赢，一成跑输，八成是差不多的。 至于首付140万，怎么选，比较建议综合配套，品质，交通，哪怕户型略逊的次新，喜新厌旧是人类的本性，对于刚需房，功能大于性能。 所以在你的几个选项里，条件允许的情况下，能买通州的2居，就别买青年路的1居。 优先京贸国际城。

　　提问：房姐，北京对人口流入的限制会影响未来房价走势吗？现在浙江、广东的人口净流入很大，这是表示未来这里的房价涨幅会很可观吗？

　　回答：人口流入，房价就会上涨吗？ 人口是房价的基础。 人口的衰落是一个缓慢的动态，但大城市的人口增长克旗房产因为外部人口输入导致短期的快速增长。 新加入的人口可能增加一批购买力，房价需求增加，供应跟不上会导致更快的上涨。 关键词是：(可能) -k22-k22-k22-k22 并不是每一个新加入的人口，都能满足这座城市的购房条件，或者这些人口本身并没有在这些城市成家立业的打算，例如江浙下辖的众多县市，以及东莞惠州中山等城市，大量的外来人口只是候鸟式的打工者。 而城市本身的房产解构，也会决定市场的形态。 例如东莞，本身并不是一座标准的城市，更多的是由一座座(房产证年)所组成的组团状建筑群，导致被割裂成许多细分的市场：凤岗松山湖等地房价涨幅喜人，厚街寮步等涨幅平淡。 回到问题本身，人口的增加，最直接的影响是增加更多的房产购买需求可能，打破所在楼市的平衡，从而引发供不应求，价格上涨。 -k22-k22-k22-k22-k22 然而不管供需再不平衡，相比3000万人口20万\/年的增减和7万房屋的总量来说，对价格的实质性影响依然非常缓慢，更多的是对(预期)和影响和导致的购买力转移到同类(房产证格)。 例如北漂沪漂首付不够部分转移到深圳上车。 但房价的大头，是通胀。 通胀才能导致物价翻上10倍20倍，日用商品的供需只能导致物价大多在1-5倍之间徘徊。 人口的增加，对房价的影响的不光是导致供求关系的短缺； 更长远的结果是，人口会增加一座城市所占据的(重庆万州房产)的股份。 一个2000万人口的城市，大概率会吸收波新的资金； 而如果一个城市从200万跌落到，这里的人很快将不买房，最终房产将无人问津，当地房产对应的币值无法与通货膨胀挂钩。 -k22-k22—————— 人口的变迁，会缓慢影响一座城市对于通胀的吸纳能力。 另一个容易被人忽视的事实是: 权力的力量，会直接决定一座城市对于通胀的吸纳能力。

　　提问：房姐您好。新人首次提问，本人情况：非京籍。无购房资格。但是想现在上车。住望京。一家三口。燕郊和杭州各一套房 有贷款。自己开店纯利润一百左右。140。媳妇家能另外凑0。打算北京买商铺投资兼自用。想问1是把燕郊杭州两套房出售能凑0再上车还是那两套不动？2现在上车住宅和商铺是否合适3 住宅和商铺有推荐吗？目前住宅中意望京和东面。亦庄也在考虑范围内。4怎么配置更合理呢？万分感谢

　　回答：1. 燕郊和杭州两套可以保留，你们1000+的资金租后上车一套住宅 2. 一直以来商铺投资回报都不如住宅，所以不推荐。北京住宅现在上车就合适 3. 望京可以看下融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光等，双井 首城国际、乐成国际 住宅你需要先解决购房资格问题，可以想办法办理工深圳市房产信息网资质入

　　提问：房姐好 新人首问， 之前提问没排上队希望这次能回复，考虑5年期投资为主，纠结于孙河新房洋房带花园和地下室（现房的房产证）和望京\/双井次新房的平层之间的选择，别墅投资属性差，此类洋房相比别墅性价比高，但担心未来此板块的买家更倾向于别墅而非洋房（广西房产税），恐存在需求错位而不好出手。城区平层保值风险小及出手率高，但已是成熟社区，感觉增值空间不让孙河。如果此洋房能捡漏可以出手么，听听您的建议。

　　回答：洋房依然不如大平层的回报高，买房投资最重要的是地段的价值，孙河目前大多是溢价的，天花板没有望京高 同地段、同档房企品牌中，高层和洋房合理的差价： 6层退台洋房比高层贵约30% 6层普通洋房比高层贵约20% 7层伪洋房比高层贵约17.5% 8层伪洋房比高层贵约15% 9层伪洋房比高层贵约12.5% 10层伪洋房比高层贵约10% 房再高，连伪洋房都算不上了

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