以下摘自《以下摘自21世纪商业评论》

以下摘自《以下摘自21世纪商业评论》

　　2022年年报显示，万科在广州共有23个项目，2023年的开发重点是，广信资产包以及早期介入的旧改项目。

　　广信资产包在2022年开工.17万㎡，截至年末仍有土地储备1.12万㎡。

　　除了花地湾的三个新盘，位于白云区的万科·瑧山府、越秀区的万科·瑧樾府，同样来自广信资产包，二者均为小体量项目，约300多套房，预计近期开盘。

　　在旧改方面，万科的白云金域悦府、万科城市之光、黄埔新城等，以大盘为主，均已入市，去化速度较快。

　　2021年底开盘的城市之光，均价5.5万元/㎡，中指研究院统计的数据显示，开盘至今年3月，该项目累计销售了超1亿元。今年5 月加推最后一栋，进入清盘阶段。

　　接力的万科黄埔新城，2022年7月首次开盘，单价k22 2.7万/㎡起，首开当晚卖了1000多套。

　　今年3月中，项目加推新组团，单价3.4万/㎡，开盘当天推售400多套产品，去化率达到%。

　　根据以上数据，万科今年的销售额和利润将超出市场预期。万科去年拿地少，土储里还是有不少好东西的，广信资产包，够好几年开发的，还有一些旧改项目，都是高毛利项目，但开发周期较长。在原来房价普涨且不限价高周转高毛利时代，旧改可能不是的选择，但到了现在的高流速低毛利时代，旧改就有一些优势了。经营性资产也是一样，现在都是沉淀下来的优良资产。

　　我之前写过一个帖子，叫做《以下摘自《21世纪商业评论》》，主要阐述的观点就是，从2019年开始，万科拿地面积持续小于销售面积，去土储。那么，万科为什么做出了这样的改变呢？

　　因为市场竞争越来越激烈，去化快的项目，利润率越来越薄，且大多限价，不利于提升产品品质。万科选择了差异化的道路，适当降低流速，提高产品的利润率，同时提升产品品质，走品牌化的道路，而旧改就是一个重要的发力方向。而要做旧改，就必须具备多方面的能力，要做全能冠军，这也是郁亮多元化战略的支点。

　　对于郁亮的多元化战略，王石有过不同意见，“如果有一天万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对”。郁亮随即解释，万科做商业地产，是为了进一步做好住宅而做商业，绝对不是为了商业而商业。

　　就在今年，在与俞敏洪的访谈中，王石谈到万科物流地产业务和长租公寓业务的时候，也是充满骄傲，根据大和房屋的经验，经营类业务占比未来可能达到%以上，住开业务占比20%多。

　　2003年，万科的销售额只有亿，郁亮提出10年后提高到1000亿，并写进了万科的规划里，而到了2013年，万科的销售额达到了19亿。

　　很难想象，同样是郁亮，那个在2018年提出活下去给人以保守稳健印象的郁亮，竟然也如此“激进”过。郁亮曾以猫头鹰自喻，“一只眼睛睁着，一只眼睛闭着，一只眼睛看机会，一只眼睛看风险。” 郁亮的前瞻性与其性格有关，可能也与其学习经历有关，郁亮是北大国际经济学专业毕业的，又在房地产行业打拼多年，对于宏观经济的理解可能是远超其他房企掌舵人的。

　　再比如，格力与美的，原来我会更喜欢格力，因为其是国产品牌的骄傲。但现在看来，美的的市值是远超格力的，在时代浪潮滚滚向前的奔涌过程中，职业经理人的视野和能力投资房产知乎未来的发展。

　　王石非常嘉鱼房产传承三代成功才能代表自己的“作品”成功了，俞敏洪对于郁亮也是赞不绝口，而郁亮的表现正在印证着房产中心南宁房产管理局家的传承。

　　一个是张海业务能力很强，他是上海的区域总，在上海期间，住开业务和商业都做的非常好。再一个就是看2021年业绩会，张海自己披露的，打开每个项目，强绩效促改变，主要是讲我们能动性的问题。我们对13个项目按照难度和竞争烈度分为8个等级进行分级分类管理，每个项目都有自己k22的代码和多个关键的控制点，代码是由系统k22机器码、业态构成和面积指标等一系列指标构成的，比如13个项目，k22个叫P13。代码越长这个项目肯定是越复杂，因为它的数字衡量比较多，一个控制点如果不能达标，我们现在的做法是不能进入下一个环节，管住过程的关键点，管住终端产品的品质。我们开发经营本部每个月对7个区房产透明信息网0个在售项目都要晒成绩排座次，以天为单位对认购签约和回款的监测和分析，强调业绩目标的刚性，其实就是要完成任务，我们的要求是多谈做好的行动，少讲不好的理由。刚才这位房产七证谈到大型复杂项目，这确实是我们的重点，大型复杂项目是城市能级的风向标，更是我们业务管理的重中之重。这一类的项目我们现在用个关键控制点。今年业绩会，披露了2022年拿地irr%，毛利率超20%。

　　去年前11个月，也大概披露了一下2022年拿地项目的净利率，大概是12%，忘了在哪看到的了。

　　风险提示：雪球里任何用户或者嘉宾的发言，都有其特定立场，投资决策需要建立在独立思考之上