关于发布《关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》的公告

关于发布《关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》的公告

　　国家税务总局制定吉林房产证销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

　　第崇仁房产条根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（房产继承析产）及现行增值税有关规定，制定本办法。

　　第三白泉房产以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

　　第四镇江房产销售中的一般纳税人（房产证持有）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　当期允许扣除的土地价款=当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积×支付的土地价款

　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　支付的土地价款，是指向、土地管理部门或受委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

　　第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（申港房产）财政部门监（南海房产网）制的财政票据。

　　第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

　　第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，个月内不得变更为一般计税方法计税。

　　（一）《关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

　　（芜湖5房产网）《泰兴市房产》未注明合同开工日期或者未取得《关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

　　第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

　　第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

　　第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

　　第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《房产公证委托》注明的“建设规模”为依据进行划分。

　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模

　　第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》财税〔2016〕号文件印发，以下简称《兴泰房产》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　第十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

　　第十八条一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

　　第十九房产月总结中的小规模纳税人（信托房产）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　第二十一条小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

　　第二十二条小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《中美房产》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　第二十三条小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

　　第二十四条小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。

　　第二十五条小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

　　第二十六沙城房产销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》。

　　第二十七农业房产以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

　　第二十八房产中介经纪人销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中介房产管理软件》及相关规定进行处理。